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La consolidation et le crédit hypothécaire 

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Une fois les travaux achevés, intervient la phase de consolidation et le versement du crédit hypothécaire. En général, l’emménagement se fait à ce moment là. La banque et/ou l’assurance organise le crédit hypothécaire.

Le financement 

La valeur de base prise en considération pour déterminer les montants attribués en 1er et en 2e rang est la valeur vénale de l'objet immobilier. La valeur vénale est le résultat d’une analyse interne ou d’un rapport d'expertise établi par un expert public et mandaté par l’organisme de crédit lors de votre demande.  

Sont pris en compte pour l’obtention de la valeur vénale le prix d’achat du terrain (ou de l’objet), le coût de construction, les plus ou moins values suites aux aménagements personnalisés et les intérêts intercalaires. 

Les éventuels frais inhérents à cette expertise sont à la charge de l’acquéreur mais en cas de conclusion du prêt, tout ou partie de ces frais peuvent être pris en charge par l’organisme de crédit. 

Le prêt hypothécaire est garanti par un gage immobilier. En d’autres termes, le bien immobilier sert de gage pour le prêt hypothécaire. Les « droits de gage immobilier » servent de sûreté, par exemple sous la forme de cédules hypothécaires et doivent garantir intégralement le prêt octroyé. Les prêts supérieurs à 65% de la valeur vénale présentent un risque plus élevé, raison pour laquelle le taux du 2e rang est généralement majoré. 

Le prêt hypothécaire en deuxième rang doit être remboursé dans les 10 à 20 ans, voir au plus tard à l’âge de la retraite. La dette hypothécaire à la retraite doit donc être au maximum de 65% de la valeur vénale du bien et pour autant que les revenus à la retraite soient suffisant pour couvrir la dette restante.  

Dans la grande majorité des cas, voici comment se décompose le financement : 

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Suivant les règles internes des organismes financiers ou d’après la « qualité » attribuée à votre demande hypothécaire, ces pourcentages peuvent varier. Ainsi :

Les fonds propres peuvent être ramenés à 15% contre une mise en gage d’avoirs financiers équivalents (portefeuilles d’actions, d’obligations, avoir de votre caisse de pension …).

  • La totalité de votre prêt peut être accordé en premier rang ;
  • Un amortissement de la dette hypothécaire supérieur à 65% peut être exigé ;
  • La part admise des avoirs LPP peut être limitée à 15% (sur les 20% requis).   

Le coût de votre logement 

Vous devez intégrer dans votre budget les charges annuelles suivantes :

  • Intérêts hypothécaires ;
  • Amortissement obligatoire d’une partie de votre  prêt ;
  • Environ 1% de la valeur du bien pour les charges et les frais d’entretien (chauffage, eau chaude, rénovations, etc.). 

La règle du 1/3

Pour que la charge financière se trouve dans des limites raisonnables, le montant consacré aux différents frais fixes (intérêts, amortissement, entretien, crédits personnels) ne doit pas excéder 33% de votre revenu brut. 

La règle des 6%

Les différents frais s’élèvent en général à 6% environ du prix d’achat. Conformément à la règle du 1/3, vous devriez donc disposer d’un revenu annuel correspondant au minimum à 18% du prix d’achat.  

Amortissement

L’amortissement demandé est variable mais il est compris en général entre 1 et  2% du crédit accordé. 

Les fonds propres 

Si votre apport personnel en liquidité ne suffit pas à couvrir 20% du prix d’achat, il existe plusieurs façons de réunir les fonds propres nécessaires. Outre une avance d’hoirie ou un crédit de famille, il est aussi possible d’y affecter les avoirs des 2e et 3e piliers.  

Avoir du 2e pilier

La loi fédérale sur la prévoyance professionnelle prévoit deux mesures d’encouragement à la propriété :

  • le versement anticipé de votre avoir de prévoyance et
  • la mise en gage de vos droits aux prestations de votre caisse de pension  

Voici les principales différences : 

 Versement anticipéMise en gage
SignificationConsidéré comme des fonds propres.Prise en compte comme fonds propres. Prêt hyp. plus élevé en contrepartie de la mise en gage des droits à la prestation de libre passage.
ImpositionImposition comme un revenu à part des autres revenus, à un taux réduit (comptez entre 4 et 12% du capital). Nous effectuons un calcul précis.Pas d’imposition.
Mais en cas de réalisation du gage, l’imposition s’effectue selon les mêmes modalités qu’en cas de versement anticipé.
RemboursementObligatoire en cas de revente du logement si le capital de la vente n’est pas réinvesti dans la résidence principale dans les 2 ans. Les impôts payés sont restitués sans intérêt.Rien à rembourser à la caisse de pension mais comme le 2e rang sera plus élevé, l’amortissement sera plus important.
Conséquences sur votre prévoyance

Baisse de votre rente de vieillesse.
Diminution possible des prestations décès et invalidité. Analyse à faire au cas par cas, suivant le règlement de votre caisse de pension.

 Prestation diminuée du montant mis en gage si le risque se réalise.

 La procédure de mise en gage est peu fréquente. Ses principaux attraits résident dans la possibilité de diminuer l’apport en fond propre et de pouvoir négocier un meilleur taux du fait d’une hypothèque plus élevée. Il ne faut cependant pas perdre de vue que cette alternative augmente les intérêts hypothécaires et donc le ratio d’endettement. Cette solution s’avère souvent intéressante pour les contribuables se situant dans les tranches supérieures d’imposition. 

Avoir du 3e pilier

Les avoirs de la prévoyance liée « 3a » (bancaire ou assurance) et de la prévoyance libre « 3b » peuvent être utilisés pour constituer les fonds propres. Des différences notables sont à prendre en compte. 

 Prévoyance liée 3aPrévoyance libre 3b
Avoirs disponiblesUniquement possible dans le cadre de l’acquisition de sa résidence principale. Un versement tous les 5 ans.Pas de restriction. Possible en tout temps selon la valeur de rachat de la police.
Imposition du retraitMontant du retrait imposé comme un revenu, à part des autres revenus, à un taux réduit.Si la police a été financée par une prime unique, la différence entre la prime investie et la valeur de rachat peut être imposée.Police à primes périodiques, pas d’imposition.
Prêt sur policeImpossiblePossible

Les frais annexes 

Les frais annexes sont composés de : 

  • Frais de notaire ;
  • Droit de mutation ;
  • La somme de ces charges est proche des 5% de la valeur d’achat dans le canton de Vaud
  • Impôt sur le capital du 2e pilier (le cas échéant) ;
  • Impôt sur le capital du 3e pilier (le cas échéant). 

La loi interdit que ces charges soient financées à l’aide des capitaux provenant de la prévoyance professionnelle (2e piler) et de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a). 

De plus, l’administration fiscale cumule les avoirs du 2e et 3e pilier 3a pour déterminer le montant de l’impôt global, ce qui n’est pas neutre compte tenu du système de taxation (barème progressif).  Le paiement de ces frais annexes intervient environ 2 mois après l’achat du bien immobilier.

 
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